Tercera reforma de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
24 Abril, 2019

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, establece medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reformando la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU).

El gobierno ha aprobado por tercera vez una serie de medidas para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda. Por ello, se aprueba el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo que establece medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reformando la Ley de 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), introduciendo las siguientes modificaciones que afectan a los contratos del alquiler:

 

  • Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres  a cinco años, y se amplía la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete años de contrato obligatorio y tres de tácita.

 

  • La cuantía máxima  de las garantías adicionales se fija en dos mensualidades de la renta que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, salvo que se trate de contratos de larga duración. Y, por otro lado, se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador (suponiendo que el arrendador sea una persona jurídica), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

 

En el artículo II La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal introduce modificaciones con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad.

  • En primer lugar, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad.
  • En segundo lugar, se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

 

En cuanto a las viviendas de uso turístico, suprimen la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y se remiten específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación. También se recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad.

 

Además, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, incorporando medidas que favorecen el mercado de alquiler de vivienda:

  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente.
  • Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

 

Por último, para dar mayor protección a los hogares vulnerables, el decreto, incluye cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa en los casos que afecten a personas o familias vulnerables.

  • La primera, especifica que deberá fijarse por el órgano judicial el día y hora exactos de los lanzamientos.
  • La segunda, una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.

 

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