¿Puede aplicarse la exención por transmisión de vivienda habitual cuando se ha Alquilado una o varias de sus habitaciones?

La normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta permite la exención por reinversión de ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de vivienda habitual. Para ello, la normativa exige al sujeto pasivo dos requisitos: el pleno dominio del bien y que éste haya constituido su residencia habitual.

 

Se plantea una consulta (Consulta Vinculante V2237-18, de 26 de julio de 2018 de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas) sobre si se pierde la bonificación fiscal por el hecho de que una parte de su vivienda, una o varias habitaciones, hayan sido arrendadas a otra persona durante cierto tiempo.

 

En primer lugar, debe tenerse en cuenta que para que la residencia tenga este carácter de habitual debe ser utilizada de manera efectiva y permanente durante al menos tres años, obviándose las ausencias temporales. Así las cosas, si se transmitiese la vivienda antes de que transcurran tres años desde la fecha de finalización del último arrendamiento, sólo podrá aplicarse la exención a la parte de la ganancia patrimonial correspondiente a la parte de la vivienda que no ha tenido arrendada. De manera que habrá de calcularse la parte de la vivienda que ha sido utilizada por otra persona en régimen de alquiler para así calcular la proporción de la ganancia patrimonial que no goza de exención.

 

En la actualidad el artículo 3 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre establece el concepto de vivienda habitual: “se considerará vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación patrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas. Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el párrafo anterior de computará desde esta última fecha.”

 

Se considera vivienda habitual, cuando se produzcan las siguientes circunstancias:

 

– Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos antes señalados.

– Cuando el contribuyente disfrute de la vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo de 12 meses comenzará a contarse a partir de la fecha de cese.

– Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años se contará desde esta última fecha.

 

Cabe recordar, que la Ley General Tributaria determina 4 exenciones sobre el IRPF aplicables por operaciones con la vivienda habitual:

 

  • Exención por reinversión en vivienda habitual

En virtud de lo establecido en los artículos 38 Ley IRPF y 41 Reglamento IRPF seguirán sin tributar las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta o transmisión onerosa de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la de una nueva vivienda habitual.

 

  • Exención por reinversión de vivienda habitual siendo no residente

Para favorecer la libre circulación de personas dentro de la UE, también se tendrá el mismo beneficio fiscal (aunque en el Impuesto Renta No Residentes) si primero se deja de ser residente en España y se vende después (ya como no residente) la que fue vivienda habitual en España dentro de los dos años anteriores (reinvirtiéndose el importe obtenido en nueva vivienda habitual en extranjero).

 

  • Exención por la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años

Los mayores de 65 años no tributan sobre la ganancia obtenida por la transmisión de su vivienda habitual, tanto si la transmisión es onerosa como si es lucrativa (donación).

 

  • Exención por dación en pago o ejecución hipotecaria de vivienda habitual

Las personas que pierdan su vivienda habitual por no poder pagar la hipoteca (por ejecución hipotecaria o dación en pago) no tendrán que pagar ni Plusvalía Municipal ni tampoco Impuesto Renta si resulta ganancia (diferencia entre precio compra y valor por el que entregan la vivienda).

 

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