Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El gobierno ha aprobado una serie de medidas para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda. Por ello, se aprueba el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre con entrada en vigor miércoles 19 de diciembre, que establece medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, reformando la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), introduciendo las siguientes modificaciones que afectan a los contratos del alquiler:

 

  • Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres  a cinco años, y se amplía la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

 

  • En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete años de contrato obligatorio y tres de tácita.

 

  • Se establece que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades de la renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.

 

  • Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador (suponiendo que el arrendador sea una persona jurídica), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

 

  • Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrá realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

 

En el artículo II La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal introduce modificaciones con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad.

 

En primer lugar, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad.

 

En segundo lugar, se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

 

Por otro lado, se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda.

 

En cuanto a las medidas fiscales que favorecen al inquilino se reducen las cargas que afectan al mercado del alquiler de vivienda habitual:

Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.

 

Además, se modifica la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, incorporando medidas que favorecen el mercado de alquiler de vivienda:

 

  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.

 

  • Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.

 

  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente.

 

  • Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

 

Por último, para dar mayor protección a los hogares vulnerables, el decreto, incluye cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que se paralicen los desahucios hasta que se encuentre una alternativa habitacional en los casos que afecten a personas o familias vulnerables.

 

Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, los servicios sociales pueden interrumpir dicho desahucio en caso de que haya una situación de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de dos meses si se trata de una empresa.

 

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